{"id":57,"date":"2025-01-28T00:00:00","date_gmt":"2025-01-27T23:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/?p=57"},"modified":"2025-02-10T18:54:18","modified_gmt":"2025-02-10T17:54:18","slug":"un-rapport-dun-expert-independant-peut-il-tromper-lamf-et-euronext-suite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/index.php\/2025\/01\/28\/un-rapport-dun-expert-independant-peut-il-tromper-lamf-et-euronext-suite\/","title":{"rendered":"Un rapport d’un expert ind\u00e9pendant peut-il tromper l’AMF et Euronext ? (suite)"},"content":{"rendered":"\n

C\u2019est le pari de Paper Audit et Conseil, qui atteste comme \u00ab \u00e9quitable \u00bb une offre de retrait accept\u00e9e par 0 % des actionnaires minoritaires, et avec un cours de Bourse sup\u00e9rieur de 22 % au prix propos\u00e9.
Dans mes deux pr\u00e9c\u00e9dents billets, j\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 7 des 9 erreurs manifestes que contient ce travail suppos\u00e9 d\u2019expertise. Voici les deux derni\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Erreur n\u00b08 : Paper Audit et Conseil invente un nouvel outil, la \u00ab d\u00e9cote de non SIIC \u00bb.
    Une soci\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re peut choisir le statut SIIC (Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Investissements Immobiliers Cot\u00e9e), exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, en \u00e9change d\u2019une distribution obligatoire de 95 % des loyers et 70 % des plus-values. MAB n\u2019a pas fait ce choix. Paper Audit et Conseil en d\u00e9duit une d\u00e9cote arbitraire de 18,4 %\u2026 sans en expliquer le calcul.
    Pourtant, dans la conjoncture immobili\u00e8re actuelle, ne pas \u00eatre SIIC est un atout majeur ! La hausse des taux a mis sous pression nombre de soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res fortement endett\u00e9es, qui doivent vendre des b\u00e2timents \u00e0 des prix cass\u00e9s pour respecter leurs obligations de distribution. MAB, au contraire, en ne distribuant que 39 % de son r\u00e9sultat, est tr\u00e8s peu endett\u00e9e (Dette nette \/ EBE 2023 = 1,7) et dispose de 16,2 M\u20ac de tr\u00e9sorerie active fin 2023, ce qui lui permet de saisir des opportunit\u00e9s d\u2019acquisitions \u00e0 bas prix, comme elle l\u2019a fait en 2024, et de cr\u00e9er de la valeur.
    Bref, au lieu d\u2019une \u00ab\u00a0d\u00e9cote de non SIIC\u00a0\u00bb, c\u2019est une \u00ab prime de non SIIC \u00bb qu\u2019il faudrait inventer !<\/li>\n\n\n\n
  2. Erreur n\u00b09 : retenir le montant comptable et non la valeur de march\u00e9 de la dette qui, apr\u00e8s une forte hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, est n\u00e9cessairement inf\u00e9rieure \u00e0 son montant comptable. En effet MAB est endett\u00e9e \u00e0 un taux moyen de 1,3 %, versus un taux de march\u00e9 de 4,4 % environ, pour des emprunts immobiliers de long terme. Dans de telles conditions, une dette sur une dur\u00e9e r\u00e9siduelle de 15 ans ne vaut que 80 % de son montant nominal, et non 100 %.
    Ainsi, avec 9 erreurs manifestes, l\u2019expert aboutit \u00e0 une valeur dite \u00ab \u00e9quitable \u00bb de 320 \u20ac\/m\u00b2, alors que lorsque MAB a c\u00e9d\u00e9 une partie de son plus mauvais actif, \u00e0 Echirolles (dans la banlieue sud de Grenoble), elle en a obtenu 400 \u20ac\/m\u00b2 \u2026 Pour un actif au rez-de-chauss\u00e9e duquel des trafics en tout genre se d\u00e9roulaient, avant que MAB ne r\u00e9ussisse \u00e0 faire clore cet espace.
    Si les autorit\u00e9s charg\u00e9es de l\u2019attractivit\u00e9 de la place de Paris acceptaient que les droits des minoritaires menac\u00e9s par une radiation soient liquid\u00e9s au vu d\u2019un rapport d\u2019expertise lard\u00e9 de 9 erreurs manifestes, j\u2019aurais la maigre consolation d\u2019avoir l\u00e0 un contre-exemple aussi \u00e9difiant que remarquable \u00e0 pr\u00e9senter \u00e0 mes \u00e9tudiants d’HEC, et \u00e0 partager avec mes coll\u00e8gues enseignant la finance au-del\u00e0 de nos fronti\u00e8res.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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