{"id":53,"date":"2025-01-11T00:00:06","date_gmt":"2025-01-10T23:00:06","guid":{"rendered":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/?p=53"},"modified":"2025-02-11T18:49:50","modified_gmt":"2025-02-11T17:49:50","slug":"comment-justifier-une-valeur-equitable-de-321-e-m2-et-un-rendement-locatif-brut-de-208-pour-des-entrepots-logistiques-dans-des-metropoles-de-province","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/index.php\/2025\/01\/11\/comment-justifier-une-valeur-equitable-de-321-e-m2-et-un-rendement-locatif-brut-de-208-pour-des-entrepots-logistiques-dans-des-metropoles-de-province\/","title":{"rendered":"Comment justifier une valeur \u00e9quitable de 321 \u20ac\/m\u00b2 et un rendement locatif brut de 20,8 % pour des entrep\u00f4ts logistiques dans des m\u00e9tropoles de province ?"},"content":{"rendered":"\n

C\u2019est le d\u00e9fi brillamment relev\u00e9 par Paper Audit et Conseil, expert ind\u00e9pendant pour la sortie de cote de la fonci\u00e8re MAB.
Car \u00e0 c\u0153ur vaillant rien d\u2019impossible, surtout quand les autres experts sollicit\u00e9s ont refus\u00e9 de compromettre leur r\u00e9putation, vous laissant le champ libre.
Vous commencez d\u00e9j\u00e0 par changer de m\u00e9thode par rapport \u00e0 votre pr\u00e9c\u00e9dent travail d\u2019expertise d\u2019une fonci\u00e8re (IPBM) : exit les actifs nets r\u00e9\u00e9valu\u00e9s (sur la base d\u2019une estimation du prix au m\u00b2), standard de la profession. Vive les DCF ! et peu importe si vous aviez fait l\u2019inverse lors d\u2019une expertise pr\u00e9c\u00e9dente. Qui ira regarder ?
Pour que le DCF vous donne vraiment une valeur massivement sous-\u00e9valu\u00e9e, vous sortez l\u2019artillerie lourde :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Vous prolongez le plan du management fait sur 4 ans en l\u2019extrapolant de 7 ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires afin de r\u00e9duire la valeur terminale, puisque vous capitalisez \u00e0 2,5% les loyers que vous actualisez ensuite \u00e0 6,1%. Tr\u00e8s efficace : – 21 % sur la valeur terminale, mais pas suffisant.<\/li>\n\n\n\n
  2. Vous affirmez que le taux de vacance 2024 (7,9%) est exceptionnellement bas, bien qu\u2019il ait \u00e9t\u00e9 en moyenne inf\u00e9rieur \u00e0 6 % sur les 4 derni\u00e8res ann\u00e9es. Vous le projetez \u00e0 15 %\u2026 \u00e0 l\u2019infini.<\/li>\n\n\n\n
  3. Vous ne l\u00e9sinez pas sur les travaux : Vos actifs immobiliers sont de 53 M\u20ac et vous les faites croitre 114 M\u20ac en 11 ans et peu importe si la stabilit\u00e9 des loyers entre 2024 (11 M\u20ac) et 2035 (11,2 M\u20ac) est en contradiction flagrante. Comme vous avez pris la peine d\u2019\u00e9crire que vous avez v\u00e9rifi\u00e9 la coh\u00e9rence et la pertinence des projections, personne n\u2019ira vous emb\u00eater. Au cas o\u00f9, vous prenez le soin de rejeter la faute sur le d\u00e9cret tertiaire qui justifie une partie de ces travaux, et ce n\u2019est pas grave si vous avez oubli\u00e9 de revaloriser les loyers de l\u2019\u00e9conomie substantielle de consommation \u00e9nerg\u00e9tique induite pour les locataires.<\/li>\n\n\n\n
  4. Vous traitez les d\u00e9p\u00f4ts de garantie de ces derniers comme des dettes financi\u00e8res et non du BFR, alors qu\u2019ils ne portent pas int\u00e9r\u00eat et sont consubstantiels au contrat de location. Ainsi vous r\u00e9duisez doublement la valeur des capitaux propres : d\u2019abord car les variations du BFR devenu ainsi positif r\u00e9duisent la valeur des actifs dans l\u2019actualisation des flux ; ensuite les dettes financi\u00e8res ainsi accrues r\u00e9duisent les capitaux propres dans le passage de la valeur des actifs \u00e0 celle des capitaux propres.
    Mais il n\u2019y a pas que le DCF dans la vie. Vous appliquez le PER des comparables au r\u00e9sultat net de MAB, et. . . retirez ensuite le montant de l\u2019endettement net, comme si le produit du PER et d\u2019un r\u00e9sultat net ne donnait pas la valeur des capitaux propres, mais celle des actifs. R\u00e9sultat ? La dette est ainsi compt\u00e9e deux fois. Plus c\u2019est gros, mieux \u00e7a passe.
    Il suffit alors de r\u00e9diger un rapport concluant que tout cela est \u00e9quitable pour l\u2019actionnaire minoritaire et d\u2019envoyer la facture. Et tant pis pour les na\u00effs qui se fieront \u00e0 vous et apporteront leurs titres \u00e0 l\u2019offre. Ce qui ne sera pas mon cas.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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