{"id":124,"date":"2025-02-16T00:00:00","date_gmt":"2025-02-15T23:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/?p=124"},"modified":"2025-02-19T19:02:14","modified_gmt":"2025-02-19T18:02:14","slug":"la-balle-est-dans-le-camp-deuronext","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/evaluationmaisonantoinebaud.fr\/index.php\/2025\/02\/16\/la-balle-est-dans-le-camp-deuronext\/","title":{"rendered":"La balle est dans le camp d\u2019Euronext"},"content":{"rendered":"\n

Je viens d\u2019ouvrir un site internet qui contient une \u00e9tude approfondie (101 pages) de la valeur de Maison Antoine Baud (MAB) incluant, en particulier, une valeur b\u00e2timent par b\u00e2timent. Non pas que je sois aussi un expert immobilier, mais comme tout un chacun, j\u2019utilise Patrim, le service de l\u2019administration fiscale qui recense les transactions permettant d\u2019\u00e9valuer un appartement ou une maison en fonction des transactions r\u00e9centes. Il existe un site similaire pour les transactions commerciales : DVF, Demandes de Valeurs Fonci\u00e8res. Sur 67 pages, je passe ainsi en revue chacun des actifs de MAB et trouve des r\u00e9f\u00e9rences r\u00e9centes de transactions portant sur des actifs comparables.

R\u00e9sultat ? une valeur de l\u2019action d\u2019environ 700 \u20ac, contre un prix de l\u2019offre de radiation \u00e0 230 \u20ac.

Pourquoi un tel \u00e9cart ? Une premi\u00e8re en France, du jamais vu pour le retrait de cote d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re : l\u2019expert a accept\u00e9 de travailler sans expertise immobili\u00e8re bien par bien.

Exemple frappant :
\u2022 Un immeuble de bureaux \u00e0 Saint-Denis, certes vieillissant mais bien situ\u00e9 sur les quais de Seine.
\u2022 Estimation retenue par l\u2019expert (montant comptable) : 200 \u20ac\/m\u00b2.
\u2022 Valeur selon DVF : 2 500 \u20ac\/m\u00b2.

L\u2019adresse de ce site est donn\u00e9e dans le premier commentaire, chacun pourra juger sur pi\u00e8ces.

L\u2019un des quelques 300 000 lecteurs de mes posts LinkedIn pr\u00e9c\u00e9dents m\u2019a signal\u00e9 qu\u2019au moins une banque pr\u00eateuse avait re\u00e7u une estimation interne des actifs de MAB. Comme la soci\u00e9t\u00e9 ne fait pas faire d\u2019expertises immobili\u00e8res, il s\u2019agit probablement de la capitalisation des loyers (10 M\u20ac en 2023) par le taux de capitalisation requis par MAB (8 %), ce qui donne une valeur des actifs d\u2019environ 125 M\u20ac en 2023, soit 600 \u20ac par action. Alors que l\u2019offre de radiation est \u00e0 230 \u20ac\u2026

Euronext<\/a> m\u00e8ne actuellement l\u2019enqu\u00eate et interroge l\u2019expert, le conseil financier et l\u2019initiateur. Personne ne doute qu\u2019Euronext<\/a> va demander \u00e0 MAB copie de ce courrier, classiquement pr\u00e9vu dans les contrats de pr\u00eats bancaires au titre du suivi du ratio LTV (Loan To Value). Soit l\u2019initiateur s\u2019ex\u00e9cutera, soit il refusera. Quelle que soit la r\u00e9ponse, elle sera \u00e9difiante.

Une devinette pour finir : vous d\u00e9truisez (pour les reconstruire) 11 % de vos surfaces de b\u00e2timents les plus obsol\u00e8tes construits il y a des d\u00e9cennies. Combien perdez-vous temporairement de chiffre d\u2019affaires ? 5 % ? 8 % ? Vous n\u2019y \u00eates pas du tout !\u2026 25 %, dans le plan d\u2019affaires de l\u2019initiateur, jug\u00e9 coh\u00e9rent par l\u2019expert (page 14 de son rapport) !
Et \u00e0 combien allez-vous relouer ces locaux une fois mis aux normes actuelles : + 10%, + 20%, + 30 % ?
Pas du tout \u2026. – 37 % ! (m\u00eame page).

Eh oui, c\u2019est bien ce qu\u2019il faut, pour juger \u00e9quitable un prix moyen de 321 \u20ac\/m\u00b2 pour les actifs de MAB, contre environ 880 \u20ac\/m\u00b2 avec les donn\u00e9es des transactions r\u00e9centes de DVF.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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