Je viens d’ouvrir un site internet qui contient une étude approfondie (101 pages) de la valeur de Maison Antoine Baud (MAB) incluant, en particulier, une valeur bâtiment par bâtiment. Non pas que je sois aussi un expert immobilier, mais comme tout un chacun, j’utilise Patrim, le service de l’administration fiscale qui recense les transactions permettant d’évaluer un appartement ou une maison en fonction des transactions récentes. Il existe un site similaire pour les transactions commerciales : DVF, Demandes de Valeurs Foncières. Sur 67 pages, je passe ainsi en revue chacun des actifs de MAB et trouve des références récentes de transactions portant sur des actifs comparables.
Résultat ? une valeur de l’action d’environ 700 €, contre un prix de l’offre de radiation à 230 €.
Pourquoi un tel écart ? Une première en France, du jamais vu pour le retrait de cote d’une société foncière : l’expert a accepté de travailler sans expertise immobilière bien par bien.
Exemple frappant :
• Un immeuble de bureaux à Saint-Denis, certes vieillissant mais bien situé sur les quais de Seine.
• Estimation retenue par l’expert (montant comptable) : 200 €/m².
• Valeur selon DVF : 2 500 €/m².
L’adresse de ce site est donnée dans le premier commentaire, chacun pourra juger sur pièces.
L’un des quelques 300 000 lecteurs de mes posts LinkedIn précédents m’a signalé qu’au moins une banque prêteuse avait reçu une estimation interne des actifs de MAB. Comme la société ne fait pas faire d’expertises immobilières, il s’agit probablement de la capitalisation des loyers (10 M€ en 2023) par le taux de capitalisation requis par MAB (8 %), ce qui donne une valeur des actifs d’environ 125 M€ en 2023, soit 600 € par action. Alors que l’offre de radiation est à 230 €…
Euronext mène actuellement l’enquête et interroge l’expert, le conseil financier et l’initiateur. Personne ne doute qu’Euronext va demander à MAB copie de ce courrier, classiquement prévu dans les contrats de prêts bancaires au titre du suivi du ratio LTV (Loan To Value). Soit l’initiateur s’exécutera, soit il refusera. Quelle que soit la réponse, elle sera édifiante.
Une devinette pour finir : vous détruisez (pour les reconstruire) 11 % de vos surfaces de bâtiments les plus obsolètes construits il y a des décennies. Combien perdez-vous temporairement de chiffre d’affaires ? 5 % ? 8 % ? Vous n’y êtes pas du tout !… 25 %, dans le plan d’affaires de l’initiateur, jugé cohérent par l’expert (page 14 de son rapport) !
Et à combien allez-vous relouer ces locaux une fois mis aux normes actuelles : + 10%, + 20%, + 30 % ?
Pas du tout …. – 37 % ! (même page).
Eh oui, c’est bien ce qu’il faut, pour juger équitable un prix moyen de 321 €/m² pour les actifs de MAB, contre environ 880 €/m² avec les données des transactions récentes de DVF.
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