Dans mon billet d’il y a 15 jours, j’expliquais comment Paper Audit et Conseil, expert nommé pour évaluer la valeur des actions de la société foncière Maison Antoine Baud (MAB), dans le cadre de son retrait de cote, avait multiplié les erreurs manifestes pour justifier un prix au m² de 320€ pour des entrepôts et des locaux d’activité dans les grandes métropoles régionales, et un rendement locatif brut inouï de 18,5%.
Le marché s’est prononcé en refusant d’apporter le moindre titre à cette offre ridiculement basse. Hier, dernier jour de l’offre, le cours affichait 22 % de plus que le prix proposé.
MAB étant cotée sur Euronext Access, à la fin de la semaine prochaine Euronext Paris devrait prononcer sa radiation officielle et son action deviendrait ainsi un titre non coté.
Mais Euronext peut-il dans ces conditions prononcer la radiation alors que celle-ci résulterait d’une erreur manifeste de ses services qui n’ont probablement fait que survoler le rapport de l’expert ? Car sinon, comme expliquer qu’ils n’aient pas vu que celui-ci valorisait les capitaux propres comme PER x Bénéfice net – Endettement bancaire financier net, ce que tout étudiant de première année apprend être une erreur monumentale, faisant ainsi la confusion entre la valeur des capitaux propres et la valeur des actifs (entreprise value) ? Comment n’ont-ils pas vu que le rapport ne comprenait aucune expertise immobilière, ce qui est le B.A.BA pour évaluer une foncière, alors que toutes les sorties de cote de foncières depuis 2008 se sont faites au moins à l’ANR (Actif Net Réévalué).
Car, si les règles de radiation d’Euronext Access sont bien plus légères que sur les autres compartiments de la Bourse de Paris, un rapport d’un expert indépendant, pour être qualifié de tel, ne doit pas comporter des erreurs manifestes à répétition. Outre les 3 indiquées il y a 15 jours, en voici 4 autres, dont :
· Comparer MAB à 24 foncières, dont seulement 4 sont réellement comparables. MAB est une foncière principalement logistique, secteur le plus dynamique de l’immobilier depuis des années, non affecté par le boom du télétravail et le développement continu de l’e-commerce. Ainsi comparer MAB à Unibal Rodamco Westfield est risible : +9 %/an de croissance pour MAB contre +2 % pour Unibail depuis 2018, témoin de dynamiques très différentes de leurs segments respectifs.
· Ne pas valoriser les immeubles temporairement inoccupés ou les terrains en friche
· S’appuyer sur un actif net comptable alors que les immeubles ne sont jamais réévalués, seulement amortis. Résultat : une valorisation à 200 €/m² pour un immeuble sur les bords de Seine à Saint-Denis.
· Retenir comme pertinent un cours de Bourse avec des échanges épisodiques : 0,07 % du capital échangé par an depuis 2021.
On verra sous peu d’autres éléments qui démontrent de façon flagrante une sous-évaluation manifeste ; et que malheureusement Paper Audit et Conseil n’en est pas à son coup d’essai dans ce domaine.
Affaire à suivre.
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